«Παιχνίδια» με τις τιμές των κατοικιών το 2008, εξαιτίας του ενιαίου φόρου



Για νέες αυξήσεις στις τιμές των νεόδμητων κατοικιών, κι όχι μόνο, αλλά και ανατιμήσεις στα ενοίκια μέσα στο 2008, προετοιμάζουν τους υποψήφιους επενδυτές οι εργολάβοι οικοδομών. Μπορεί η αγορά να βρίσκεται σε ύφεση, μπορεί περίπου 400.000 σπίτια που κτίστηκαν τα τελευταία 2-3 χρόνια να είναι απούλητα και μπορεί η ακρίβεια στην κτηματαγορά να έχει πιάσει «κόκκινο», ωστόσο, δεν είναι λίγοι οι κατασκευαστές οι οποίοι όχι μόνο δεν βλέπουν να μειώνονται τη νέα χρονιά οι τιμές, αλλά δεν αποκλείουν περαιτέρω αυξήσεις. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων, Δημ. Καψιμάλη, «δεν υπάρχει περίπτωση να πέσουν οι τιμές όσο τα οικόπεδα πωλούνται σε εξωφρενικά επίπεδα και η αντιπαροχή είναι στα ύψη σε πολλές περιοχές. Επίσης, το πετρέλαιο συνεχίζει να είναι ακριβό παρασύροντας προς τα πάνω το κόστος των οικοδομικών υλικών. Τέλος, οι αμοιβές των μηχανικών για μελέτες και επίβλεψη έχουν διπλασιαστεί από πέρυσι. Τι άλλο χρειάζεται δηλαδή για να συνεχίσουν οι τιμές να κινούνται σε υψηλά επίπεδα;» αναρωτιέται.
Η αλήθεια είναι ότι υπάρχουν λόγοι που κάνουν το ακίνητο ακριβό. Ομως, στην αγορά έχουν «πέσει» σπίτια που κτίστηκαν από τις αρχές του 2006 μέχρι σήμερα. Πρόκειται για διαμερίσματα που δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ, δεν κτίστηκαν με τις τιμές του πετρελαίου κοντά στα 90 δολάρια, αλλά κάτω από τα 60 δολάρια το βαρέλι. Τέλος, και η παροχή υπηρεσιών δεν είχε... προλάβει να αυξηθεί. Επομένως, θα έπρεπε αυτά τα ακίνητα να πωλούνται σε πιο λογικές τιμές. Ωστόσο, πολλοί κατασκευαστές σπεύδουν να εκμεταλλευτούν την πρόσκαιρη ευφορία που προκαλεί η απαλλαγή από φόρους της πρώτης κατοικίας, εκεί δηλαδή που θα υπάρξει αύξηση της ζήτησης. Η ευκαιρία που δίνεται είναι να «σπρώξουν» τα εκατοντάδες απούλητα σπίτια με τιμές... 2008 ενώ τα έκτισαν με κόστος... 2006.
Εχουν ρευστό
Αυτός είναι και ο λόγος που κάνουν υπομονή περιμένοντας να αναθερμανθεί η αγορά, γι αυτό και πολλοί δεν υποκύπτουν στις πιέσεις για εκπτώσεις. Υπάρχουν φυσικά και αυτοί που έχουν μεγάλη ανάγκη από ρευστό και κάνουν καλύτερες τιμές στους αγοραστές που δείχνουν πραγματικό ενδιαφέρον. «Οι περισσότεροι εργολάβοι έχουν υψηλή ρευστότητα λόγω των πωλήσεων των προηγούμενων ετών. Επίσης, δεν είναι λίγοι κι εκείνοι που δανείζονται από τις τράπεζες και αγοράζουν μόνοι τους τα οικόπεδα. Οσοι, λοιπόν, δεν έχουν πολλά χρέη αντέχουν αρκετούς μήνες χωρίς να πουλήσουν και περιμένουν την ανάσταση της αγοράς», υπογραμμίζει ο κ. Καψιμάλης.
Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από την άνοιξη, η οποία μπορεί να φτάσει το 100% σε ορισμένες περιοχές, δίνει την αφορμή για να «τσιμπήσουν» και οι τιμές πώλησης των κατοικιών, όπως άλλωστε γίνεται κάθε φορά που λαμβάνεται ένα τέτοιο μέτρο. Το 2008 η τάση αυτή θα ενισχυθεί κι από την αυξημένη ζήτηση από νοικοκυριά που περίμεναν τις φορολογικές απαλλαγές προκειμένου να πάρουν πρώτη κατοικία. Ειδικά το πρώτο τρίμηνο εκτιμάται ότι θα είναι πολύ καλύτερο από τα προηγούμενα δύο χρόνια. Εργολάβοι και κτηματομεσίτες, προβλέπουν μάλιστα αυξήσεις στις περιοχές που ευνοούνται από τα μέσα μεταφοράς (μετρό, τραμ κ.λπ.) ενώ για τις γειτονιές που δεν θεωρούνται φιλέτα θα επικρατήσει σταθερότητα.
Μετακύλιση
Οι κατασκευαστές θέτουν στο υπουργείο Οικονομίας το αίτημα να μην τους επιβληθεί φόρος κατοχής (ΕΤΑΚ 0,1%) για 7 χρόνια στα ακίνητα που έχουν «στοκάρει» έτσι ώστε να μην πληρώνουν φόρο μέχρι να τα πουλήσουν. «Σε αντίθετη περίπτωση το ενιαίο τέλος που θα πληρώνουμε εμείς θα το μετακυλίσουμε στον αγοραστή», προειδοποιούν επισημαίνοντας επίσης ότι «κάθε ευρώ φόρος πάει στον επόμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Πάντως, τη λύση στα κερδοσκοπικά παιχνίδια όσων κατασκευαστών επιλέξουν αυτό το σενάριο θα τη δώσει η ίδια η αγορά. Ακόμη και η προσπάθεια να αυξηθούν τα ενοίκια εξαιτίας του ΕΤΑΚ θα πέσει στο κενό, λένε οι κτηματομεσίτες πιστεύοντας ότι όσοι ιδιοκτήτες ή εργολάβοι κάνουν αυξήσεις σε τιμές πώλησης ή μισθώματα θα «τιμωρηθούν» από τους επενδυτές.

Δεν θίγουν, όμως, δύο θέματα:
1. Οι τιμές έχουν φτάσει σε εξωφρενικά επίπεδα και έχει δημιουργηθεί «φούσκα» στην κτηματαγορά σε ό,τι αφορά την αγοραστική δύναμη των Ελλήνων σε σχέση με τις αξίες των ακινήτων. Επομένως, μάλλον δύσκολα μπορεί η αγορά να «χωνέψει» νέες αυξήσεις, ειδικά αν τα επιτόκια συνεχίσουν να αυξάνονται.
2. ό,τι αφορά τα ενοίκια, στην Ελλάδα ό,τι ανεβαίνει δεν κατεβαίνει. Χαρακτηριστικό είναι ότι από 1/1/2008 καταργείται όλο το χαρτόσημο του 3,6% επί του μισθώματος που βάραινε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, αλλά κανείς δεν ελπίζει φυσικά σε μείωση του ενοικίου του.